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                  名城商管:國際視角下的商業地產管理思維

                  發布者:  |  2020-02-28

                  前言:

                  國內許多商業地產人都在討論新型冠狀肺炎對于商業地產的影響,但大多數討論都停留在表面現象,沒有上升到宏觀及長期經營的戰略高度。本次疫情對商業項目有何影響?商場如何在疫情下進行攻略?商戶應如何盡快收復失地?2月21日下午,大名城商管公司首席執行官林文波先生受知名商業財經欄目“資產會客廳”邀請,以豐富多樣的商業管理實站經驗,來跟大家分享【國際視角下的商業地產管理思維】。


                   

                         我們正在經歷一場漫長且未知的危機,類似的情況在歷史上不是第一次,1918年美國發生西班牙流感造成巨大損失;2009年,美國H1N1流感,導致全球206個國家受到影響。

                   那回到我們2019年底在武漢爆發冠狀病毒,隨后武漢封城。截至目前有 近8萬個個確診人數病例。其實從一個管理的角度去理解我們祖國政府的價值觀,是把人民的生命安全放在首位,政府強大的執行力加上民眾的高度配合,相信中國很快會度過這次危機。


                  議題一: 本次疫情危機對香港及內地商業項目的影響?


                         在談本次疫情對商業的影響和未來變化之前,我先跟大家分享兩個想法。

                         第一個是我個人的處事之道,我會盡量避免以一種簡單二元化的方法對事情作出評判。簡單來說就是用是與非,好或不好去看一件事,因為很多事情是多元性多層面發展,大部分事物有的只是特點,拿員工舉例,你覺得他是好員工就留下,反之你覺得不好,所以就讓他離開,看似合理,但對于員工來說,他也不理解究竟發生什么事,所以我更傾向運用特點,這個員工它的特點是否適合企業的發展,他的特點能不能在他的崗位甚至其他崗位發生效果,這是我真正關注的部分。

                        第二個是對于一些元素關系的看法,我們不單要看關鍵的點,更要看跟別的事件之間的關系。最近我也聽到很多用2003年非典事件跟我們今年的冠狀病毒作為一個對比的言論。大部分都是說2003年非典過去以后商業井噴式發展等等,其實當年的情況跟現在發生了巨大的變化。2003年,我國商業處在一個良性發展的階段,消費指數每年巨大遞增,房價也在迅速上漲,所以說這個發展是基于經濟良好發展的前提下,非典只是一個商業行為的中斷,這個中斷必然會導致反彈。反觀2020年的情況,17年商業的急速發展,消費者也漸漸培養了理性消費的意識,對于大家預測的會出現爆發性的持續增長我并不贊同,加之現在電商的出現,疫情其實并沒有抑制大家的消費,只是從線下轉移到了線上,反而在期間養成了線上消費的習慣。

                        現時各大品牌也從線下轉移到線上,為了解決庫存、現金流等問題,各類營銷手段層出不窮,相比零售業,真正受此次疫情影響的其實是旅游、餐飲、教育培訓、服務型業態,未來醫療、衛生、健康類行業會有很大發展空間。



                        從我剛提到的兩個方式去理解,不能單純從表象去看這件事,商業經過這些年激烈的競爭,已經不能套用十年前的成功經驗繼續發展了,疫情只是增加了淘汰的過程,若企業沒有明確的盈利模式及創新的運營模式的話,很可能就被市場淘汰了,即使過了疫情這一關,在未來,依然會碰到更大的挑戰。

                        從長期的角度看,首先第一點會加速線上線下的融合度。其實這幾年的電商發展,不光只是開個網店,也在線下平臺給消費者提供體驗,典型的有華為、小米。那在這個疫情下,線上生鮮行業的銷售急劇上漲,成交量,會員量出現爆發式增長,在需求背后,面對很大的壓力,面對人手不足、供應不穩、客戶過度消費等,尤其考驗企業在突發事件下的應對能力。導致未來加速進行線上線下的一些結合,這個結合的深度會比現在更多元化。比如恒大在此期間發動了線上賣房,僅僅三天時間,線上銷售額580億,這就給了我們一個提示,各行各業各種產品都有可能在線上形成影響力。


                        其次第二點就是物流供應鏈的改變,疫情成為供應鏈和物流升級的催化劑,以前做不到的最后1km,現在通過大量的布點都一一突破實現。包括對源頭采集、無接觸配送到家業務在未來會有更大的發展空間。

                        第三點社交媒體的影響力加大,大家在疫情期間有更多的時間刷手機,受眾年齡層有了更大的突破,家中的老人也在子女的影響下開始使用盒馬、叮咚、永輝等,一旦養成了線上更方便更安全的消費習慣就很難改變。

                        第四點是大數據的應用。那這幾年大家對于大數據好像沒有那么狂熱了,其實大數據從最初的ID標簽到行為解讀,再發展預估,變化到精準推送,而后面有可能是深度干擾消費行為,導向消費爆發點。


                  議題二: 新一代商業體的出現



                        我想說的另一點就是新一代商業體的出現。縱使是體驗式消費,商場本質上、功能上都沒有改變和提升。我們可以參考一些電商平臺的變化,從前只是運營好一個平臺,為平臺提供服務,可是后來發現天貓有天貓超市,盒馬有自己的商品,從一個單純的平臺經營,延申到創建品牌。從中我們可以想象實體商業的未來走向及更大的可能性。商業體的本質是消費,但由于替代品—電商的出現,商場往體驗型和社交空間路線走,但這并未真正產生本質性的升級和改變。如果要與電商競爭,商場需要從更核心更本質的部分進行質的改變,脫離兩者的惡性循環,走到真正融合。那我們會發現這兩年購物中心會通過各類活動、展覽、主題街區等給消費者提供更多交流空間,購物中心從一個單純的消費平臺變成一個推動消費的平臺,再往下發展會變成自帶運營功能的消費平臺。有自己的個性特點,實現鮮明的獨特個性。我們公司也會在今后的項目實際操作這一理念。消費者可能就是故事的一部分,他會體驗不同的空間,產生不同的消費,最終形成他專屬的故事。我們每個人其實都活在一個故事里面,我們追求故事,追求未來更有趣的部分。


                  議題三: 商場如何在疫情之下進行攻略?


                        可視化的行為+圖像化表達,相比香港,我發現國內更喜歡用文字的形式表達,這個沒有錯,但是當下人們的生活節奏很快,沒有時間去消化太多的文字,所以商場應該出現更多圖像應用與表達,這比你用一大堆文字表達更直接有效,也更能讓消費者安心。比如我曾經在香港做商場管理的時候把傳統的以文字為主的通告提煉出重復的內容進行深化。再比如幾點進行電梯維修,直接用圖像表示,這樣看的人幾乎就不用花很多的時間去消化其他文件內容,他只會關注具體的時間。在大陸,這方面的應用還是有很大的提升空間。



                        現在受疫情影響,商場即使開業了,做一些大型活動、特賣等人流相對聚集的事件可能還會有一定程度受限。其實我們可以做一些行為藝術,并不是透過一些大型活動去進行聚焦,而是分散人群做點對點的流動。改變傳統集中式的活動,化整為零,在與商家的合作下實現活動動線,分散人群并實現消費。


                  議題四: 商戶如何盡快收復失地?


                        現在很多購物中心的平臺也在線上銷售上面花了很大的功夫,給商戶帶來一些幫助和變現。

                        長期持續性發展有兩個建議,第一個是透過橫向的跨界合作,舉個例子,吃完一頓飯以后,贈送優惠券買一杯飲料,買完飲料又有優惠券去看電影,好像尋寶游戲一樣,不停的刺激消費者持續不斷消費。

                        另外一個建議是網紅的模式,通過網紅跟品牌聯動深入合作,擴大影響力。現在正是籌劃的好機會,做好充足的準備,迎接全新的挑戰!

                  (復制視頻鏈接觀看直播回放  http://suo.im/5PknGD)

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